最高法關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)，如何理解？
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發(fā)布 : 04-22
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4月21日，人民法院報(bào)刊發(fā)了有關(guān)最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)，批復(fù)中第二條、第三條從保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)利角度，新增了商品房消費(fèi)者房屋交付請求權(quán)、商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請求權(quán)。該批復(fù)自2023年4月20日開始施行。小編認(rèn)為該批復(fù)中的商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)并非新增，只是對現(xiàn)有規(guī)定的延伸及再次確認(rèn)。2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。2021年1月1日《民法典》正式施行，該司法解釋廢止。但是，上述條款規(guī)定在《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》中得到了保留，第29條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。同時，2019年11月8日公布的《九民紀(jì)要》第125、126條對《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第29條中商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的條件進(jìn)行了解釋，并明確了在債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)順位優(yōu)先于健身工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)。一、第1條是對原內(nèi)容的重申《建設(shè)工程施工合同解釋（一）》第三十六條明確了三種權(quán)力的實(shí)現(xiàn)順位：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)二、第2條，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。商品房消費(fèi)者主張房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)利的條件①商品房消費(fèi)者（非一般買受人）①以居住為目的②支付全部價(jià)款（房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)要求交付50%以上價(jià)款）三、第3條，房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只有在商品房無實(shí)際交付可能情況下，消費(fèi)者解除買賣合同，對開發(fā)商的返還價(jià)款請求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)力；對于一般的商品房違約交付，消費(fèi)者要求解除合同返還價(jià)款的，該返還價(jià)款請求權(quán)只是一般的債權(quán)，實(shí)現(xiàn)順位上要劣后于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)聲明本文僅為交流探討之目的，不代表任何形式之法律意見或建議。
